Промышленное и гражданское строительство: портфель проектов

Портфель проектов
Как технический заказчик Айсорс работает с проектами гражданского строительства – жилой и коммерческой недвижимости и специализируется на объектах бизнес-, премиум- и класса делюкс, в коммерческой недвижимости – на бизнес-центрах класса А. В части развития рассматривается реализация проектов складской недвижимости. В настоящее время все проекты портфеля в столице и Московском регионе.

В портфолио команды бизнес-направления «Промышленное и гражданское строительство» разные проекты – от концепции до подключения в стадии активной реализации.
Заказчиком выступают девелоперские компании: объём работ зависит от задач, которые у них есть. Например, если есть внутренняя служба технического заказчика, то внешний подрядчик на это не требуется, эту функцию, как правило, развивают крупные девелоперы внутри компании. Они же могут в самостоятельно выступать техническим заказчиком на внешних проектах. Когда у девелоперов крупный портфель и много объектов, например, как у Pioneer, ФСК, часть функций может передаваться на аутсорсинг – это, например, аудит проектной документации или строительный контроль, технический надзор.

Айсорс реализует комплексный пакет услуг управления проектами, включая подготовку пакета документов и взаимодействие с госструктурами: Москомархитектура, Мосгосэкспертиза, Мосгосстройнадзор и другими. В некоторых проектах по доверенности представляет интересы застройщика. GR-функция – это важное звено при реализации проектов в столице. В этом направлении у компании сильные компетенции.
Также в компетенциях команды – работа с жителями и представителями архитектурных объединений.

Сложные проекты и особенности работы в Московском регионе
В Москве все проекты непростые. Распространённая ситуация при работе с участками в центре столицы – обременение: статус объектов культурного наследия (ОКН) или градоформирующий. Такие проекты предполагают свои нюансы и проработку трека согласований. Например, это отдельное наблюдение в Департаменте культурного наследия в течение всего цикла реализации: сохранение архитектурного и археологического наследия – это отдельная компетенция, в компании она есть.

Если говорить о технических аспектах, распространённая ситуация в Москве – это обводнённый грунт. В подобных проектах команда ищет оптимальное решение не только для застройщика, но и для будущих собственников, чтобы не было лишних затрат по коммунальным платежам. Перед реализацией проектов заказчику подробно описываются особенности, на основании заключения принимается оптимальное решение по срокам и трудозатратам.

Реализация проектов категории высотного строительства (объекты выше 150 метров) в Москве предполагает дополнительные требования к безопасности и надёжности. Сами по себе здания попадают в термин «уникальность», требуют более детального анализа при проектировании – в том числе альтернативных расчётов.

При реализации подобных работ компания силами проектной организации выполняет конструктивную модель, чтобы подтвердить, что проект соответствует всем необходимым критериям. Используется аэродинамическое моделирование, проводятся натурные аэродинамические испытания в трубе, формируется макет, на него устанавливаются датчики, происходит «продувка» – после этого вносятся изменения в конструктивную модель будущего здания. Такие исходные данные необходимы при формировании конструктивной модели. Также привлекаются организации для геотехнических расчётов. Альтернативные расчёты с учётом вводных проводит организация, которая оказывает научно-техническое сопровождение.

При реализации высотных проектов Айсорс в соответствии со стандартами заключает контракт с проектной организацией, которая выполняет расчёты в других программных комплексах, формирует отчёт, цель которого – доказать, что проектное решение верное, не нарушает допустимых запасов и отклонений. Такой отчёт требуется для Мосгосэкспертизы.
 
Опыт команды
Один из значимых кейсов – объект в районе метро Павелецкая. Проект застройщика – существующее здание из красного кирпича без обременения в аварийном состоянии и ограниченная работоспособность по ряду конструкций. Акционер требовал сохранить здание, несмотря на то что все технические заключения и финансово-экономические расчёты показывали, что здание подлежит сносу. Было принято решение о демонтаже перекрытий и возведении новых, подготовили проект по реконструкции наружных стен, возведении нового фундамента, проект водопонижения. В итоге удалось убедить акционера, что на участке можно построить объект с лучшей коммерциализацией - большой бизнес-центр был передан в эксплуатацию. Финансовая модель показала лучшие финансовые результаты при этом были сохранены определённые элементы архитектуры для поддержания облика города.

Команда бизнес-направления привлекалась на проекты Фонда Реновации по задачам проектирования и согласования проектов. У Фонда свои нормы проектирования и внутренняя директивная установка: каждый год Фонд улучшает проекты и обновляет собственные своды правил.

То есть если выйдет новый свод правил, а исполнитель запроектирует проекты по аналогу с другими и направит на согласование, придётся повторно проектировать под новые веяния и требования по инженерным системам. Это важно учитывать при работе с Фондом.
 
Работа и обмен опытом с иностранными компаниями
Работа с иностранными подрядчиками - это обмен опытом и профессиональный вызов.
У команды бизнес-направления «Промышленное и гражданское строительство» был кейс проектных работ с международным бюро Заха Хадид: заказывалась архитектурная и инженерная концепция. Бюро выполнило многостадийное проектирование по английским нормам и канонам. Объект - крупный технопарк, для которого бюро предложило уникальные решения по архитектуре и инженерии. Например, струйную вентиляцию – в тот момент во всей России был только один объект с подобной вентиляцией. Сложно было найти законодательную базу, расчётных комплексов под это решение было минимальное количество. В итоге команде удалось найти тот единственный проект, который был реализован в России. За счет проведения аналитической работы разработали адаптацию для проекта.
 
У каждой страны свои факторы, определяющие развитие рынка и «школы».
На строительный рынок Евросоюза первостепенное влияние оказывают дорогие энергоресурсы – отсюда спрос на энергосбережение, экологичность и альтернативные источники энергии. В массовом сегменте в России это не применяется: в Росси относительно дешёвые энергоресурсы в стране. То есть мы существует возможность сократить затраты на себестоимость за счет эксплуатационных расходов, которые ниже чем на европейском рынке.

В ОАЭ большое влияние на строительство оказывает климат, здесь очень развиты технологии.
В России есть уникальное понятие «инсоляционный расчёт»: изначально он вводился для профилактики и ограничения распространения заболеваний и был, остаётся одним из важных блоков аналитических работ. Например, есть арктические требования к инсоляции: дома расположены далеко, чтобы в течение дня в помещения попадало достаточно света. В Евросоюзе и США нет таких жёстких требований.

То есть перенимать всё лучшее не всегда имеет смысл. Если говорить о международных заимствованиях, как правило, они происходят в части программных комплексов и подходов к управлению.
 
Строительная отрасль и кадры
Первостепенно – это кадры. Люди часто переходят из одного направления в другое. На изменения вдохновляют условия труда в другом направлении, они кажутся лучше, или стремление к управленческой деятельности.

По практике поиска и привлечения на проекты зачастую нет глубокой компетенции в должностях, на которые люди претендуют. Очень часто специалист идёт в новое направление со своими прежними стандартами. С этим много приходится работать: убеждать в том, что для каждого направления – свои стандарты.

В части поставок проблем нет: после ухода иностранных производителей с рынка в течение полугода команде удалось заменить всех производителей по утверждённым проектам – без ущерба срокам, качеству и стоимости.
 
Стандарты и специальные технические условия
В сентябре 2024 года Минстрой РФ отменил специальные технические условия на проектирование и строительство. Инструмент позволял предлагать решения, которые не были охвачены строительными нормами. Прописывались предложения и компенсирующие мероприятия, согласовывались в ГАУ НИАЦ – далее решения утверждались в Мосгосэкспертизе. Это был эффективный инструмент для экономии и качественной оптимизации для застройщика. Сегодня нового работающего механизма нет. Игроки рынка вынуждены проектировать только по тем нормам, которые есть в законодательстве. Ряд решений, которые начали проектировать, год назад были релевантны, сегодня отсутствуют.

Альтернативный путь - готовить научно-технические обоснования, однако они не котируются в Мосгосэкспертизе. Если раньше решения согласовывались организацией, приближенной к Минстрою РФ, и Мосгосэкспертизу это устраивало, сейчас есть разные организации, которые могут написать научно-техническое обоснование, но это не гарантия того, что решение примут. Как участники отрасли очень ждём, что появится учреждение, которое будет подтверждать НТО, и это будет устраивать Мосгосэкспертизу.
 
Обеспечение стабильности в отрасли в текущих условиях
Спрос в отрасли упал во многом из-за ключевой ставки. Высокая стоимость одного квадратного метра в сегменте – около 2 млн рублей при использовании ипотечного кредита, но если оплачивать единовременно, то она составит 350 – 400 тысяч рублей. Требуются государственные программы поддержки.
Застройщики пробуют изменить ситуацию доступными инструментами, например, фиксируют ставку по кредиту на ближайшие 2 года, а через 2 года предлагают перезаключить договор и пересмотреть условия. Это рискованный путь и ЦБ видит в этом существенные риски для экономики в целом. Нужно более сбалансированное решение на всех уровнях.
 
Потребности и приоритеты клиентов
Зачастую мы видим несовпадение финансовых ожиданий и результатов. Часто в отрасли финансовая модель рассчитывается на основании удельных показателей. При этом не всегда правильно формируется строительная себестоимость и на старте кажется, что результаты будут хорошими, но с течением времени они меняются.

Как решение – нужно более детально подходить к предпроектной подготовке и изучать риски. Не бояться закладывать дополнительные ресурсы в себестоимость проекта. Более качественно подходить ко всем этапам, например, взвешенно и детально формировать инвестиционную часть бюджета.

Сегодня застройщики хотят, чтобы проекты были знаковыми в своём сегменте и более тщательно подходят к архитектуре, сохранению облика города. Это обусловлено влиянием на продажи и регуляторными механизмами.
 
Вызовы при работе с застройщиками
Сегодня в крупных компаниях в реализации проекта могут участвовать люди, не связанные напрямую со строительством или без профильного образования. Они могут ставить под сомнение предложенные решения. На первый план в такой ситуации выходят коммуникационные навыки и положительный опыт реализации проектов.
 
Второе мнение для клиента
Если девелопер давно на рынке, он взращивает функцию технического заказчика внутри.
Молодые или небольшие компании стремятся получить альтернативное мнение (конструктив, квартирографию) – это позволяет снять большую часть рисков. Команда Айсорс проводит технический аудит, в итоге предоставляет наиболее качественное и эффективное по ресурсам решение, которое может быть реализовано без срыва сроков.
 
Команда бизнес-направления «Промышленное и гражданское строительство» Айсорс
В работе Айсорс ориентируется на три постулата: сроки, качество и финансы. Это близкая клиенту философия. Наша команда всегда ищет пути возможной оптимизации, показывает клиенту: что, где и как можно оптимизировать – без потери качества продукта, учитываются продуктовые и технические требования. Например, нацеленность на технологичность позволяет оптимизировать часть строительных затрат.

Бизнес-направление «Промышленное и гражданское строительство» состоит из трёх блоков.

• Первый блок –проектно-изыскательные работы. Выполняет сопровождение проектной деятельности от предконцепции и концепции, проектно-изыскательных работ (инженерные изыскания, проектирование проектной документации, создание рабочей документации). Мы формируем техническое задание, проверяем технические решения и ищем возможные пути оптимизации. Управляем каждой стадией проекта, отвечая за качество и оптимизацию затрат. В штате бизнес-направления полный состав инженеров по направлениям: главный архитектор, главный инженер, главный конструктор, главные инженеры (электроснабжение, слаботочные системы, наружные сети, технологическое присоединение). На этом этапе мы обращаемся к внешним проектировщикам и контролируем генпроектировщика с точки зрения оптимизации проектных решений и графика реализации проекта. В будущем планируем сформировать проектную компетенцию внутри компании.
• Второй блок – финансовый. Мы занимаемся строительной себестоимостью: формируем бюджет проекта и всегда нацелены на то, чтобы снизить себестоимость, ищем пути оптимизации на всех стадиях, в том числе на стадии строительства, формируем и актуализируем бюджет. На этапе концепции бюджет имеет не детализированный вид – по удельным показателям (на основе нашего и опыта застройщика). При постатейной проработке бюджет актуализируется: мы проверяем влияние проектных решений на бюджет. Инженеры-сметчики и финансовые менеджеры в штате закрывают все финансовые блоки по проекту.
• Третий блок – строительный или строительно-монтажный, в штате которого руководитель строительства, геодезическая служба, служба технадзора, служба ПТО. Здесь мы закрываем весь блок реализации проекта. Отдельно реализуем GR-компетенцию, которая сегодня необходима при проектах в столице. Также помогаем застройщикам с направлением тендерных процедур: готовим пакет данных для запуска тендера, проводим его на электронной площадке и участвуем в выборе. Работаем с каждым коммерческим предложением: оцениваем юридическую часть, анализируем подрядчика по опыту, проверяем через службу безопасности. При этом оцениваем, сможет ли подрядчик с меньшим ценовым предложением выполнить все работы и все ли риски он учёл. Как итог – формируем заключение для заказчика.

 
Формирование пула подрядчиков и выбор технического заказчика
В Айсорс есть есть пул проверенных подрядчиков по проектной и строительной деятельности. Мы смотрим на положительный опыт команды в реализации, оцениваем ценообразование: цены в коммерческих предложениях могут отличаться в 2-3 раза. Выбираем наиболее квалифицированных и с релевантным опытом. При этом учитываем, что именитые проектировщики могут быть необоснованно дорогими для конкретного проекта – в таком случае воздерживаемся от контракта. Выбираем оптимальный вариант по принципу: знают своё дело – знают, как решать задачи по согласованиям, вести себя при разного рода проверках.
 
Рекомендации по выбору технического заказчика
При выборе технического заказчика важно обращать внимание на опыт, состав команды и возможность согласований деятельности в госструктурах.
В части проектной деятельности подрядчик должен уметь сделать всё под ключ: получить итоговый результат как свидетельство АГР, положительное заключение Мосгосэкспертизы.
При выборе технического заказчика важно общаться более детально, изучать предыдущий опыт и наводить справки. В отрасли хорошо развито так называемое «сарафанное радио» – это самый надёжный источник достоверной информации.

Выбор технического заказчика – это ключевой шаг в реализации проекта, потому что он позволяет исключить ошибки на всех последующих этапах – выбор подрядчиков, согласования, соблюдение сроков и бюджетных затрат. Всё это в конечном итоге сказывается на реализации проекта, его качестве и репутации застройщика.